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2019年下半年重庆楼市十大预判
07-12 16:16:23 来源:上游新闻-重庆晨报

楼市“小阳春”、土地市场反弹、房贷利率下降……2019年上半年重庆楼市种种已经过去,2019年下半年的楼市将会有怎样的趋势与变化?近日,铭腾机构董事长朱廷勇及总经理吴小飞从地价、土地供应、房价、供销关系、房企等十大维度,为广大市民给出了2019年下半年重庆楼市的十大预判。

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(铭腾机构董事长朱廷勇)

预判一:主城区土地集中二环

铭腾机构表示,今年下半年主城区土地还剩余5600亩的供应量,其中90%以上,仍集中在二环拓展区域,由于市场商业商务库存量过大,因此下半年土地供应将仍旧以居住为主,其中预计有80%的土地供应为纯居住用地,其中上半年重庆主城区土地供应的平均容积率仅为1.5,下半年的土地容积率依旧会保持在1.5左右。

预判二:地价溢价率预计维持10%左右

在土地价格方面,政府的调控目标是稳地价,虽然上半年整体楼面地价有20%左右的上涨,但是因为整体容积率下调至1.5左右,因此土地的地价(亩地价)水平保持平稳,下半年top50的大部分房企都会面临资金链紧张的局面,因此他们认为下半年土地楼面价的溢价率会维持在10%左右,而下半年主城局部组团的楼面地价会有20%的回落。

预判三:市场供应量加大形势严峻

关于下半年市场,铭腾机构认为,今年上半年,商品房供应1200万方,成交1600万方,受三四月的小阳春带动,整体市场呈供不应求的态势,下半年供应量会加大,2018年末及2019年上半年的拿地项目会集中面市,供应量预计会在1600-1800万方,供应井喷,成交量受政策调控及市场产品同质化(面市项目皆为高地价项目)的影响,整体会下滑20%左右,但全年依然会保持在3000万方左右,供应上涨40%,成交下滑20%,2019年下半年市场会更加严峻。

预判四:房价或持续维稳

房价方面,由于政府提出了“稳房价”目标,上半年的房价上涨幅度在2%~3%,整体平稳,完成预期,下半年房价将会持续维稳,上涨幅度控制在1%~2%,低价地项目的房价保持不变,但是高价地的改善项目,受市场同质化的影响,去化受阻,其中会有80-100个改善及再改类项目会变相降价(折扣及优惠加大,降价幅度在10%左右)。

预判五:这些房企会做得更好

在重庆,刚需、刚改做得最好的房企是融创、金科、万科、恒大等企业;龙湖、香港置地作为在重庆改善做得最好的房企,他们一直是高端改善客户首选;而在重庆发展潜力最大的房企则是华润、保利、碧桂园等资金实力雄厚的房企,所以,铭腾机构预判今年全年前十名将会是:融创、龙湖、金科、万科、恒大、保利、旭辉、碧桂园、华润(企业名称先后不代表排名)。

预判六:这些产品更被购房者接受

据铭腾机构数据统计,在产品方面,上半年重庆市场刚需、刚改热销,再改类产品走量则较差;目前重庆市场建面120㎡内为刚需、刚改主要选择段,但重庆市场南、北区域的价格差较大,例如在北区总价150万内的产品走量较好,高于200万则走量明显下滑;而在西区、南区总价120万内的产品走量好,高于160万市场接受度较低。

预判七:这些组团更热门

而关于下半年的热门组团,铭腾机构表示,评价一个组团的市场地位,应该从成交量、存量、土地成交三大方面来分析,像市场上的持续发力组团包括西永、蔡家、茶园、中央公园、李家沱等组团,而市场占有率下滑组团则是照母山、龙洲湾、大学城等组团,另外,跳蹬、空港工业园、水土、鹿角等新晋入榜组团也值得关注。

预判八:棚改新政影响大

而对于和一手房市场密切相关的棚改政策,铭腾机构同样作了分析,今年重庆城镇棚户区较去年的63460套,减少为改造5万套,较2018年减少近20%,部分城市棚改货币安置将会收紧,改为实物安置;另外,棚改发展的一个新方向——旧改,即严格把关棚改的范围和标准,将不需要拆迁的房子进行装修改造,或将直接影响一手房市场需求量减少15%~20%。

预判九:二手房市场竞争加剧

铭腾机构表示,目前市场线上挂牌20余万套二手房,2017年两年限售即将到期,将会有大量的投资性质的二手房涌入市场,将加剧二手房市场的竞争,局部二手房价格将会有20%的下调;房价倒挂的现象将不复存在,随着二手房供应加剧,同区域一二手房房价将会趋于一个共同值,当二手房市场容量达到一定限度时,同区域二手房房价将会低于一手房,其中,二手学区房、核心区的小户型等二手房将持续受捧。

预判十:区县市场将以稳为主

而关于区县市场,目前企业关注度主要聚焦在主城周边区县(永川、璧山、江津等),进入需要更加谨慎,而区县受主城的影响较弱,因此量价波动较小,以稳为主;产品线以地价及客户的需求升级为导向,建面120-140㎡的户型将备受追捧。


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